نتایج اولیه چندین ماه رایزنی فشرده از سوی وزارت راه وشهرسازی با مقامات بانک مرکزی برسر افزایش درست و درمان تسهیلات خرید مسکن، سرانجام به توافق برسر راه اندازی صندوق های سپرده گذاری مسکن منجر شده است.

این تفاهم اولیه بین بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی بعد از ماه ها مذاکره حاصل شده و اگر چه هنوز تا تفاهم نهایی برسر مبلغ جدید وام خریدحداقل دو ماه زمان باقی است، اما توافق بر اصل موضوع – صندوق پس انداز مسکن به نوبه خود، بزرگ ترین گشایش در این مسیر به حساب می آید.

عباس آخوندی، وزیر راه وشهرسازی با استناد به تجربه دهه۷۰ در وزارت مسکن در مقام وزیر معتقد است: بانک مسکن با راه اندازی صندوق پس انداز مسکن از یک سو می تواند به جذب نقدینگی های خرد خانوارها دامن زند و با تنظیم رفتار اقتصادی خانوارها و تحقق فرهنگ پس انداز در بین آنها، منابع اولیه پرداخت تسهیلات را به وجود بیاورد و از سوی دیگر، با فعالیت بانکی که بر روی سپرده های مردمی انجام می دهد بعد از یک دوره مثلا یکساله قادر است تسهیلاتی معادل ۵۰درصد قیمت مسکن را به متقاضیان بپردازد.وزیر راه وشهرسازی تجربه ۲۰سال پیش بانک مسکن را به بانک مرکزی یادآوری می کند که در آن سال، تعداد سپرده گذاران صندوق پس انداز بانک مسکن به ۳ میلیون نفر رسید و استقبال بی سابقه ای از ورود به صندوق برای دریافت تسهیلات از صندوق شد.در این میان، وزارت راه وشهرسازی در همان ابتدای تشکیل دولت یازدهم، پیشنهاد وام ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی را برای طرح راه اندازی صندوق های سپرده گذاری بانک مسکن، مطرح کرد و از بانک مرکزی خواست انحصار پرداخت وام را از بانک مسکن بگیرد و فضای رقابت برای سایر بانک ها برای ورود به عرصه پرداخت تسهیلات مسکن را فراهم کند.اما اواخر سال گذشته، بعد از چند دور مذاکره با بانک مرکزی و اطلاع از حساسیت های بانک مرکزی و نگرانی هایی که این نهاد پولی نسبت به تبعات تورمی وام خرید دارد، پیشنهاد وزارتخانه تعدیل شد و به ۷۰ میلیون تومان رسید.هفته گذشته اما در دور دیگری از مذاکرات وام مسکن پیشنهاد وزارتخانه باز هم تعدیل شد و به حدود ۶۰ میلیون تومان کاهش پیدا کرد. با این حال این پیشنهاد تقریبا معادل دو برابر سقف فعلی وام خرید مسکن است و اگر همین عدد به تصویب برسد، به عنوان فاز اول ماموریت متقاعدسازی سیستم بانکی به افزایش کارآمد وام مسکن، نوعی موفقیت محسوب می شود که می تواند در فازهای بعدی، سقف وام را به حد مورد انتظار بازار و دولت برساند.در پیشنهاد جدید، عنوان شده صندوق های پس انداز مسکن از متقاضیان ۲۰ میلیون تومان در ابتدا دریافت کنند و بعد از یک سال، ۶۰ میلیون تومان با بهره ۱۵درصد پرداخت کنند؛ طوری که اقساط ماهانه این تسهیلات حدود ۹۸۰ هزار تومان تعیین شود.بانک مرکزی برای راه اندازی صندوق های سپرده گذاری مسکن نگرانی هایی دارد که این نگرانی ها به دوره بعد از سپرده گذاری مربوط است. از نظر بانک مرکزی، این احتمال وجود دارد که صندوق های پس انداز مسکن در زمان پرداخت تسهیلات به سپرده گذاران نتوانند به تعهداتشان عمل کنند و در نتیجه مجبور شوند از بانک مرکزی عملیات استقراض را انجام دهند که در این صورت، به دلیل برداشت از خزانه، تبعات تورمی وارد اقتصاد خواهد شد.این نگرانی در حال حاضر مانع اصلی در طولانی شدن مذاکرات وام مسکن است و تا زمانی که بانک مرکزی متقاعد به قابل کنترل بودن کمبود منابع بانک ها از طریق پاره ای ابزارها نشود، مجوز نهایی را صادر نخواهد کرد.هم اکنون مذاکرات

بر سر افزایش وام خرید مسکن در شرایطی ادامه دارد که آمار مربوط به عملکرد بانک ها در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی سال های گذشته حکایت از کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی دارد.

نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از: تسهیلاتی که خریداران مسکن به عنوان طرف تقاضا و سازنده های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک ها دریافت می کنند. با توجه به سیاست گذاری های بانک مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل ۲۵درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک ها در نظر گرفته می شود؛ به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد؛ اما به رغم تعیین سهم ۲۵درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد ۱۲سال گذشته بانک ها حاکی است: فقط در سال های ۸۰ تا ۸۶ بانک ها یک چهارم (۲۵درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند؛ طوری که در فاصله سال های ۸۶ تا ۹۱، سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به ۱۹درصد تقلیل یافت و در سال۹۲ نیز باز هم کم شد و به ۷/۱۲درصد سقوط کرد. به این ترتیب، در حال حاضر از یک سو مبالغی که بانک ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می کنند به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه ها» است؛ طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای آنکه حداقل ۵۰درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از ۱۵درصد توان خریداران را تامین می کند.از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک ها به بخش مسکن پرداخت می کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای ۲۵درصد از کل تسهیلات بانک ها، این نسبت هم اکنون به کمتر از ۱۳درصد رسیده است.از سوی دیگر طبق اعلام مدیرعامل بانک مسکن از ۲۷هزار و ۵۰۰ میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال۹۲ به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل ۱۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان سهم بانک مسکن بوده است و در واقع ۴۲درصد از تسهیلاتی که در سال۹۲ به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است. بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها ۴۲درصد از کل تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن را برعهده داشته که مدت ها است انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساخت وساز نیز چون بانک تخصصی محسوب می شود علی القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده دار باشد.در این باره، بررسی های دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد: بانک مسکن در سال۹۱ حدود ۴۸درصد کل تسهیلات داده شده از سوی نظام بانکی به بخش مسکن را پرداخت کرده، اما در سال۹۲ سهم بانک مسکن از تامین مالی بخش مسکن با ۶ واحد درصد کاهش به ۴۲درصد رسیده است.